Was sind Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien sind sogenannte Spezialimmobilien. Sinn und Zweck dieser Spezialimmobilien ist die Unterbringung und die Pflege von kranken und/oder behinderten, pflegebedürftigen Menschen.
Die Grade der Behinderungen reichen im Prinzip von Menschen, die „nur“ seniorengerechtes Wohnen benötigen. Hier handelt es sich um Menschen, die im Prinzip ohne pflegende Hilfe zurechtkommen. Diese Menschen benötigen nur behindertengerechte Wochnungen, die bestimmte Bedingungen für die Bewohner erfüllen.
Die nächste Stufe, betreutes Wohnen, setzt zusätzlich zu den Eigenschaften der Pflegeimmobilie auch persönliche Dienstleistungen von geschulten Pflegekräften ein. Dieser Einsatz ist nicht regelmässig, sondern erfolgt nach Bedarf der Bewohner.
Pflegeappartments: In diesen Fällen geht es um die konkrete, laufende Pflege und stationäre Versorgung pflegedebürftiger Bewohner, die zumeist auch einen Pflegegrad (Stufe 2 oder höher) aufweisen. Diese Menschen sind auf konkrete, fortwährende Pflege von speziell ausgebildetem Pflegepersonal und besonderen Einrichtungen, bzw. besonderes Mobiliar in den Pflegeappartments angewiesen.
In letzter Zeit werden zudem Mischformen dieser Pflegeimmobilienmodelle erstellt.
Diese speziellen Immobilien sind aus mehreren Gründen interessante Anlageobjekte. Sie bieten eine vergleichsweise hohe Rendite bei einem geringeren Investitionsrisiko als z. B. eine privat vermietete Eigentumswohnung. Warum das so ist, liegt unter anderem in der Art und Weise begründet, wie eine Pflegeimmobilie entsteht.
Planungsanforderungen für Pflegeimmobilien
Für den Bau einer Pflegeimmobilie müssen sich mindestens zwei Parteien zusammenfinden. Zum einen ein Bauträger, der das Bauvorhaben organisatorisch und technisch umsetzt, teilweise auch mit dem Initiator des Projekts identisch ist. Auf der anderen Seite ein Betreiber, der für die Nutzung, bzw. den Betrieb der fertig gestellten Immobilie verantwortlich ist.
Als Initiatoren kommen zum Beispiel auch Fondsgesellschaften in Frage, die das Projekt über den Verkauf von Beteiligungen am Fondsvermögen finanzieren.
Die Betreiber von Pflegeimmobilien sind traditionell und überwiegend bei den freien Wohlfahrtsverbänden angesiedelt, also beim Deutschen Roten Kreuz, dem Caritas Verband und der Arbeiterwohlfahrt sowie bei Orden wie den Maltesern und Johannitern. Aufgrund des wachsenden Bedarfs an Pflegeplätzen nimmt die Zahl der Pflegeeinrichtungen mit einem gewerblichen Träger und privatwirtschaftlicher Organisation allerdings zu. Darüber hinaus treten zum Teil auch Kommunen als Träger auf.
Die Standortsuche für eine Pflegeimmobilie
Der Initiator und/oder der Bauträger gehen zumeist auf mögliche Betreiber zu, sobald ein passendes Grundstück gefunden wurde.
Der Bauträger erstellt die erste, vorbereitende Standortanalyse. Pflegeimmobilien werden allgemein vor der Errichtung insgesamt von vier unterschiedlichen Parteien auf eine bedarfsgerechte Standortwahl geprüft. Die Eignung des Standorts für ein neues Pflegeheim ist also schon fundiert positiv bewertet worden, bevor sich der zukünftige Betreiber an der Projektentwicklung beteiligt, bzw vor der Auswahl des passenden Betreibers für das Pflegeobjekt.
Trotzdem verlassen sich die künftigen Betreiber nicht allein auf die Einschätzung durch den Initiator, sondern er führt zusätzlich eigene, spezialisierte Untersuchungen bezüglich der Eignung der gewählten Lage durch.
Standortanalyse der Pflegeimmobilie durch die Pflegekasse
in der konkreteren Phase der Projektentwicklung Pflegeimmobilien führt zudem die zuständige Pflegekasse mithilfe des Medizinischen Dienstes der Krankenkassen nochmals eine eigenständige Standortanalyse für die Sozialimmobilie durch, bevor sie eine Genehmigung für den Betrieb der Pflegeeinrichtung erteilt.
Diese Genehmigung ist erforderlich, damit beim späteren Betrieb der Anlage die offiziellen Pflegesätze abgerechnet werden können. Letztendlich prüfen die an der Finanzierung beteiligten Banken, als zusätzliche unabhängige Einrichtung, noch einmal, ob die Investition in die Pflegeimmobilie am vorgesehenen Ort lohnenswert erscheint.
Für Investoren lässt diese mehrstufige, exaktere Standortanalyse Pflegeimmobilien zu einer überdurchschnittlich gut rentierenden, sicheren und durchleuchteten Anlageform werden.
Kriterien für die Prüfung der Standortwahl von Pflegeimmobilien
- großes Einzugsgebiet
- gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- interessante Umgebung
- Infrastruktur mit kulturellen, medizinischen und therapeutischen Angeboten
- vielfältige Einkaufsmöglichkeiten
Die Erfüllung all dieser Kriterien tragen zu dem geringen Risiko von Mietausfällen bei Pflegeimmobilien bei.
Die ersten Schritte nach der Standortentscheidung für die Pflegeimmobilie
Nachdem der abschließenden Entscheidung für den zukünftigen Standort der Pflegeimmobilie, wird der Bauträger mit der Bauplanung der Anlage betraut. In dieser frühen Phase der Projektentwicklung fließen auch die Vorgaben des künftigen Betreibers in die weitere Planung der Pflegeimmobilie ein. Somit wird sichergestellt, dass die Bauten optimal für den geplanten Pflegebetrieb konzipiert sind und dem Betreiber später keine unnötigen Kosten durch ungünstige Bauwerkseigenschaften entstehen.
Mit dem Abschluß der Planungsphase gründet der Initiator eine Projektgesellschaft, die den Bau der Pflegeimmobilie betreibt. Diese Gesellschaft koordiniert die Aufgaben aller an der Projektentwicklung der Pflegeimmobilie beteiligten Parteien und schließt alle Verträge mit den an den Baumaßnahmen beteiligten Unternehmen sowie dem Betreiber.
Für die anschließende errichtung der Pflegeimmobilie werden verschiedene Firmen benötigt, die jeweils einzelne Gewerke erstellen: Die Fundamente, das Mauerwerk, das Dach, und die elektrischen und die sanitären Installationen. Der Bauträger ist dafür zuständig, die Tätigkeit der verschiedenen Unternehmen zu koordinieren und zu kontrollieren, die an der Pflegeimmobilie arbeiten.
Die Qualität der Bauausführung wird bei Pflegeimmobilien zusätzlich durch Kontrollen unabhängiger Gutachter geprüft. Diese intensive Qualitätssicherung bei der Bautätigkeit schützt letztendlich auch die privaten Anleger, der in Pflegeimmobilien investiert, vor den finanziellen Risiken durch eventuelle Baumängel.
Ergänzt wird dieser Schutz noch durch die fünfjährige Gewährleistungsfrist bei Neubauten.
Vertrieb der Pflegeappartments, Dienstwohnungen und sonstigen Objekte
Mit dem Abschluß der Planungen für die Pflegeimmobilie wird er Vertrieb der Immobilienanzeilte initialisiert. Der Vertrieb der Pflegeappartments erfolgt in der Regel über Immobilienmakler, die auf den Vertrieb von Pflegeimmobilien spezialisiert sind.
Die Anleger oder Investoren können gezielt einzelne Pflegeappartments oder Dienstwohnungen aus der Pflegeimmobilie erwerben. Die Gemeinschaftsflächen (Foyer, Terrassen, Pflegestützpunkte, Treppenhaus etc. werden dabei anteilig den Pflegeappartmentes oder Pflegewohnungen zugeschlagen.
Die Investoren, bzw. die Käufer der Pflegeappartments erhalten zur Sicherheit einen Eintrag im Grundbuch.
Der Abschluß der Bautätigkeit an der Pflegeimmobilie
Nach Abschluss der Bautätigkeiten und der Feststellung der mängelfreien Ausführung übergibt der Bauträger die Pflegeimmobilie an den künftigen Betreiber. Dieser ist über einen langfristigen Pachtvertrag (zumeist mindestens 20 – 25 Jahre) allein verantwortlich für die Nutzung der kompletten Pflegeimmobilie. Eine mehrjährige Verlängerungsoption um 5 – 10 Jahre wird meist eingeschlossen.
Wurde die Pflegeimmobilie nicht durch eine Fondsgesellschaft oder dergleichen initiiert, dann können die einzelnen Wohneinheiten im Allgemeinen von privaten Anlegern erworben werden. Sie sichern sich damit nicht nur eine vergleichsweise risikoarme und renditestarke Geldanlage, sondern auch einen Platz in der Pflegeeinrichtung, sollten sie selbst oder ein Angehöriger pflegebedürftig werden und diesen benötigen. Dieser Vorzug wird als Vorbelegungsrecht gewährt und ist damit unabhängig vom gewählten Pflegeappartement. Dieses Vorbelegungsrecht gilt aber nur innerhalb einer Betreiberlinie.